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O Decreto-Lei 76/2024 acabou com a caducidade automática das licenças de Alojamento Local ao fim de cinco anos. Na mesma altura, o preço médio do metro quadrado em Lisboa fechou junho nos 4.724€, mais 7,2% do que há um ano. Achas que estas duas notícias não se tocam?! Tocam-se todos os dias, em qualquer negociação que estejas a fechar agora.
O Número Que Devias Saber de Cor Antes da Próxima Reunião
Trabalho há 27 anos neste mercado e continuo a ouvir agentes a falar de "arrefecimento" com os dados a dizer o contrário. No Príncipe Real, na Lapa e na Avenida da Liberdade, o metro quadrado já ronda os 7.000€. No Chiado, em desenvolvimentos novos, os 8.000€ a 12.000€ são o ponto de partida, e um penthouse bem colocado ultrapassa os 10.000€ sem esforço. No segundo trimestre, as transações no segmento premium cresceram 15,5%. Isto não é bolha, é reposicionamento de capital internacional numa cidade que continua entre as quatro europeias com maior potencial de valorização.
A Lei Que Mudou o Cálculo de Quem Investe em AL
Lê outra vez o primeiro parágrafo: a caducidade automática ao fim de cinco anos acabou. Isto muda a conta de rentabilidade de qualquer investidor que estava a descontar esse risco no preço de compra. Junta a isso o IVA de 6% para quem factura acima de 14.500€ por ano em AL, e a harmonização europeia dos registos de alojamento turístico, que entra em vigor a 20 de maio de 2026. Se ainda estás a apresentar rentabilidade de AL sem falar disto ao cliente, não estás a fazer consultoria, estás a fazer figuração.
Regra de Ouro: nunca apresentes um número de rentabilidade sem dizer ao cliente que regra o sustenta e até quando. Quem vende yield sem vender o enquadramento legal por trás dele está a vender meio produto.
Grande parte dos investidores que chegam à minha equipa vem do Brasil, e a pergunta é sempre igual: isto ainda vale a pena?! Três coisas para levares para essa conversa esta semana:
O yield de arrendamento em Lisboa ronda os 4% a 5% ao ano, estável.
A valorização de capital nos últimos 12 meses passou os 7% na cidade e chega aos dois dígitos em zonas prime.
A segurança jurídica do AL é hoje maior do que era há dois anos, não menor, porque a licença deixou de ter prazo de validade.
Formei mais de 7.200 agentes e a diferença entre quem vende e quem só mostra casas nunca foi o carisma. Foi sempre isto: saber o número certo antes do cliente perguntar, e saber a lei antes de o cliente descobrir sozinho.
Lisboa não está a arrefecer. Está a ficar mais cara para quem improvisa.
Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, e diz-me: sabes explicar ao teu cliente porque é que uma licença de AL vale hoje mais do que valia há dois anos?!