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385.000€. 1.500.000€. Na mesma morada.
É a fasquia de preços de um projecto que acabou de nascer entre Alcântara e a Lapa, na Rua Prior do Crato. Chama-se Priore XXI. E se ainda achas que "reabilitação pombalina" é sinónimo de nicho pequeno para arquitectos apaixonados por azulejo, tenho aqui 23 razões para mudares de ideias.
O que está a ser construído, e porque devias estar a olhar para isto
Vamos aos números, porque é isso que separa quem angaria a sério de quem só acha que está a acompanhar o mercado.
23 unidades no total.
11 apartamentos em edifício de construção nova, tipologias T0 a T2.
12 apartamentos vindos da reabilitação do edifício pombalino original, incluindo 3 lofts duplex.
Preços entre 385.000€ (T0) e 1.500.000€ (T4).
Todas as unidades com estacionamento e área exterior incluídos.
Repara bem no que está aqui escondido. Não é só mais um prédio bonito. É a prova de que dá para juntar, no mesmo lote, património histórico preservado (azulejos, frescos, escadarias, tectos, arcos originais) com construção nova de raiz... e vender as duas coisas ao mesmo comprador, com o mesmo argumento de valorização.
Regra de Ouro: quando um promotor mistura reabilitação e obra nova no mesmo projecto, está a dizer-te onde é que o mercado ainda tem margem para crescer sem esgotar a paisagem histórica.
Alcântara e Lapa deixaram de ser "bairro de passagem"
Achas que sabes o que se está a passar na tua zona da cidade? Sabes quantos projectos de reabilitação estão hoje a acontecer entre Alcântara e a Lapa? Sabes o que isso vai fazer aos preços de tudo o que está à volta daqui a três anos?
A verdade é simples. Este corredor, entre a zona ribeirinha industrial de Alcântara e a Lapa histórica, está a receber investimento de qualidade que há cinco anos não existia. Isto não é a Avenida da Liberdade, onde o metro quadrado já bate nos 12.000€. É a zona logo a seguir, onde ainda há espaço para valorizar antes de chegar ao tecto.
O que fazes tu com esta informação ainda esta semana
Faz o levantamento da região à volta da Rua Prior do Crato. Não amanhã, hoje.
Actualiza o teu benchmarking de preços por bairro para Alcântara e Lapa. Os valores de há um ano já não servem.
Identifica na tua esfera de influência quem tem propriedade nesta zona e informa-o do que está a nascer ao lado de casa dele.
Se tens FSBOs por perto, é agora que eles mais precisam de perceber o que a chegada deste tipo de projecto faz ao valor da casa deles.
Quem angaria hoje nesta zona com estes números na mão fecha amanhã com muito mais confiança do que quem ainda está a vender "potencial de valorização" sem uma única prova concreta (e sim, ainda há muitos a fazer isso... risos).
Agora o desafio é teu. Esta semana, escolhe uma rua da tua zona de conforto e faz o mesmo exercício que acabei de fazer aqui: conta os projectos novos, os preços de entrada, os preços de saída. Traz-me esses números. Quero ver quem, de vocês, está mesmo a fazer o trabalho, e quem ainda está sentado à espera que o cliente apareça sozinho.
Vamos a isso!!!