Zero Euros de Imposto Sobre a Mais-Valia Se Reinvestires em Arrendamento. Sabes Quantos dos Teus Clientes Isto Muda?

Tenho um cliente com um apartamento em Campo de Ourique, comprado em 2015, agora a valer mais do dobro. Há um ano, vender significava entregar quase um terço do lucro ao Estado. Este ano, se reinvestir esse lucro na compra de um imóvel para arrendamento, não paga nada de mais-valias. Zero. Achas que os teus clientes já sabem disto?

O que o pacote fiscal 2026 muda, sem rodeios

Quem vende um imóvel com lucro e usa esse dinheiro para comprar casa destinada a arrendamento fica isento de tributação sobre a mais-valia. Junta-se a isto o IVA reduzido de 6% em obras de construção ou reabilitação, desde que o imóvel não ultrapasse os 660.982€ de valor ou a renda não ultrapasse os 2.300€ mensais. E há ainda incentivos fiscais dedicados ao Build to Rent, o modelo de construção pensada de raiz para arrendamento e não para venda.

Três medidas. Um objectivo comum: tirar imóveis parados do mercado de venda e empurrá-los para o arrendamento, numa cidade onde a procura por casa para arrendar continua estruturalmente acima da oferta.

Porque é que isto te interessa mais a ti do que ao teu cliente

Conheço este padrão há 27 anos. Sempre que sai um pacote fiscal novo, 90% dos agentes lê a notícia, acena com a cabeça e continua a vender exactamente da mesma forma. Os outros 10% pegam no telefone.

Pensa nos teus clientes com um segundo imóvel parado, vazio, ou arrendado abaixo do que podia render. Achas que eles sabem que podem vender com lucro hoje e não pagar imposto nenhum, desde que o destino do dinheiro seja arrendamento? A maioria não sabe. E é exactamente aí que está o teu próximo telefonema.

Regra de Ouro: quando o Estado muda a fiscalidade para empurrar comportamento, quem primeiro traduz a lei em argumento de venda chega à angariação antes da concorrência perceber que a lei mudou.

O que fazes com isto esta semana

1. Identifica na tua carteira quem tem um imóvel comprado há mais de dez anos com valorização clara, especialmente em Chiado, Alcântara ou Avenidas Novas

2. Explica a isenção de mais-valias como parte da conversa de avaliação, não como nota de rodapé

3. Para clientes com terrenos ou edifícios a reabilitar, mostra a poupança concreta do IVA a 6% em vez dos 23% habituais

Fiz as contas com um cliente esta semana. Numa obra de reabilitação de 400 mil euros, a diferença entre 23% e 6% de IVA são 68.000€. Não é um detalhe fiscal. É o preço de uma cozinha nova, dos honorários todos, ou da margem que falta para fechar negócio.

Explica isto bem a um cliente e não estás só a vender uma casa. Estás a mostrar que percebes a lei melhor do que ele. É isso que separa quem factura em Lisboa de quem só mostra chaves.

Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, e diz-me: quantos clientes tens hoje com um imóvel parado que podia beneficiar disto?