2.300 Metros Quadrados. Zero Espaços Livres. A Avenida da Liberdade Acabou de Dar Uma Aula de Posicionamento.

O Liberty 227, na Avenida da Liberdade, atingiu esta semana os cem por cento de ocupação. Nove pisos, mais de 2.300m² totalmente reabilitados, e nem uma sala vazia...!! Achas que isto é só uma notícia de escritórios? Não é. É a prova, em números, de tudo o que eu vos ensino há 27 anos sobre posicionamento no imobiliário de luxo.

Os factos, sem enfeites

1. O edifício fica na morada mais cara de Portugal, com retalho de luxo no rés-do-chão e terraço no primeiro andar. Não é um prédio qualquer, é uma peça desenhada para a exclusividade.

2. O proprietário, a Arish Capital Partners, apostou na reabilitação completa em vez de construção nova. Resultado: ocupação total, antes mesmo do que muitos previam.

3. Em paralelo, o preço médio da habitação em Lisboa fechou fevereiro de 2026 nos 6.059€/m². No luxo residencial, a subida prevista para 2026 é entre 4% e 5,9%, segundo as principais consultoras internacionais de referência.

4. O capital estrangeiro representa cerca de 60% de todo o investimento de luxo em Lisboa. Americanos, britânicos e brasileiros, sobretudo.

Repara no padrão. Não é o volume de metros quadrados que determina o sucesso. É a morada, a qualidade da reabilitação e a exclusividade da oferta.

Porque é que isto te devia tirar o sono, mesmo que vendas T2 em Odivelas

Fazes ideia de quantos espaços em zonas secundárias de Lisboa continuam por preencher, enquanto a Avenida da Liberdade fecha o último metro quadrado antes de tempo? Já perguntaste a um cliente porque é que ele quer especificamente aquela rua, e não a rua ao lado, trinta por cento mais barata? Sabes responder, hoje, qual é a "Avenida da Liberdade" da tua zona de prospecção?

Se não souberes, aí está o teu problema. Não é a tua carteira de imóveis que está fraca, é o teu levantamento da região que ainda não identificou o activo insubstituível.

Regra de Ouro

Ninguém regateia aquilo que é escasso. Regateia-se o que é substituível.

Formei mais de 7.200 agentes ao longo da carreira e o padrão repete-se sempre: quem vende localização entra em guerra de preço, quem vende exclusividade nunca entra.

O que fazes esta semana

1. Escolhe uma zona da tua carteira e escreve, por escrito, o que ali é insubstituível: a vista, a rua, o edifício, a história.

2. Compara o preço médio dessa zona com o da rua vizinha "equivalente". Se a diferença for grande e a procura continuar alta, encontraste o teu activo escasso.

3. Usa esse argumento na próxima angariação, em vez do preço por metro quadrado.

Esta lição não vale só para quem vende junto ao Parque Eduardo VII. Vale para qualquer rua onde ainda não souberam explicar aos clientes porque é que aquilo não tem substituto.

Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, com o nome da rua que escolheste. Quero ver quem, esta semana, parou de competir por preço e começou a competir por exclusividade.