Portugal Vai Deixar de Ser o Luxo Barato da Europa. E Isso Devia Assustar 90% dos Agentes.

Um lote em Cascais custa hoje 5 milhões de euros. Construir a casa em cima desse lote custa mais 7 milhões. Nove, se quiseres acabamentos a sério (e a maioria dos teus clientes de luxo quer, garanto-te…). Fiz as contas com promotores que constroem luxo verdadeiro há décadas, e a conclusão é simples: o tempo em que Portugal era "barato" para quem tinha dinheiro a sério acabou.

Os números que travam o luxo em Portugal

Não é opinião minha. É o que promotores que constroem em Cascais, no Algarve, na Comporta e no Parque Eduardo VII, em Lisboa, estão a dizer em público.

1. Um projecto de luxo em Cascais leva hoje 3 anos só a passar pelo licenciamento. Três anos parado, a pagar juros, antes de assentar o primeiro tijolo.

2. Comprar o próprio terreno já demorou, num caso citado, outros 3 anos.

3. Entre lote e construção, um projecto premium fica facilmente entre 12 e 16 milhões de euros antes de vender uma única fracção.

4. E a lei da nacionalidade mudou. O prazo para pedir nacionalidade passou de 5 para 10 anos. Isto atinge directamente quem entra em Portugal pela via do investimento.

Achas que isto é só um problema dos promotores? Não é. É um filtro que está a decidir quem consegue continuar a construir luxo em Portugal... e quem vai desistir a meio do caminho.

Regra de Ouro: quando a burocracia e o custo sobem, o número de jogadores desce. E quando o número de jogadores desce, quem já está bem posicionado fica com o mercado todo para si.

Isto é ameaça ou é a tua oportunidade?

Pergunta-te isto com honestidade... Sabes hoje quais são os 3 promotores da tua zona que ainda têm capacidade financeira para aguentar um licenciamento de 3 anos? Tens relação directa com algum deles, ou só apareces quando o projecto já está pronto para vender? Já explicaste a um cliente estrangeiro por que razão o "luxo português" vai ficar mais caro e não mais barato nos próximos anos?

Se a resposta a estas três for não, estás a ver o filme de fora. E quem fica de fora não fecha negócio.

O que fazes já esta semana

1. Identifica os projectos de luxo em fase de licenciamento na tua zona, não os que já estão à venda. Esses vais buscar depois, tarde demais.

2. Cria relação directa com pelo menos um promotor local que trabalhe neste segmento. Não é para vender já, é para estares na lista quando o projecto abrir.

3. Prepara um argumentário para investidores estrangeiros sobre a mudança da lei da nacionalidade. Quem procura Golden Visa precisa de um consultor que domine isto, não de alguém que descobre a notícia ao mesmo tempo que o cliente.

4. Faz um benchmarking real de custos de construção na tua zona. Se não sabes dizer a um cliente quanto custa erguer a casa dele, não estás pronto para vender o lote.

O mercado de luxo em Portugal está a ficar mais difícil de construir e mais fácil de dominar, ao mesmo tempo. A pergunta não é se isto te afecta. É se vais estar cá dentro ou vais continuar a ver de fora, à espera que o projecto apareça pronto no portal…!!

Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, com o nome de um promotor de luxo da tua zona com quem ainda não falaste este ano. Vamos mudar isso.