Estrangeiros Compram Menos Casas em Lisboa. E Isto É a Melhor Notícia do Ano.

1.392 casas. É o número de casas que estrangeiros compraram na Área de Reabilitação Urbana de Lisboa em 2025. Menos 12% do que em 2024. O valor mais baixo desde 2017.

Se paraste aqui e pensaste "o mercado está a esfriar", já percebi porque é que ainda não estás no segmento certo. Continua a ler.

O número que ninguém está a olhar

Enquanto o número de casas caiu 12%, o capital investido caiu apenas 3%. De 906,5 milhões para 879,5 milhões de euros. Faz as contas comigo.

1. Menos compradores, quase o mesmo dinheiro. O ticket médio subiu, e subiu muito.

2. Isto não é retração. É seleção. O comprador de 2025 já não é o turista com dois quartos em mente, é o investidor com capacidade financeira a sério.

3. Em 2025, 46% de todo o investimento estrangeiro que entrou em Portugal foi para imobiliário. Quase metade.

Repara bem nisto, porque é aqui que a maioria dos agentes desta indústria continua a errar: acham que "menos transações" é sinónimo de "menos oportunidade". É o oposto. É oportunidade mais concentrada, mais exigente, e muito mais rentável para quem sabe a quem vender.

Regra de Ouro

Quando o volume desce e o capital fica quase igual, o mercado não está a fugir de ti. Está a filtrar quem não está preparado para o servir.

De onde vem o dinheiro, exactamente

Isto é o levantamento que devias ter feito esta semana e provavelmente não fizeste.

1. Estados Unidos lidera com 20% do investimento estrangeiro na ARU de Lisboa.

2. Brasil segue com 12%.

3. França com 11%.

4. Reino Unido com 8%.

5. Alemanha com 5%.

6. China com 4%.

Seis nacionalidades diferentes, seis linguagens de negociação diferentes, seis expectativas diferentes sobre prazos de CPCV, sobre AMI, sobre o que é "normal" num processo de compra. Vendes da mesma forma a estas seis? Se sim, já sei porque estás a perder metade delas antes do fecho.

O que fazes com isto na segunda-feira

37 anos a vender. 27 deles neste mercado. E a lição não muda: quem angaria para todos, não fecha com ninguém a sério.

1. Vai à tua carteira agora e identifica quantos imóveis têm perfil para captar um comprador americano ou francês, não só português.

2. Prepara dois discursos de venda distintos, um para o investidor puro, outro para a família a mudar de vida. Não são o mesmo cliente.

3. Contacta esta semana três proprietários da tua esfera de influência com imóveis acima dos 700 mil euros. Esse é o patamar onde este dinheiro está a entrar.

Achavas que o mercado estava a esfriar? Ele está a ficar mais seletivo, mais rico e mais difícil para quem não fez o trabalho de casa.

Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, com o nome da nacionalidade que vais trabalhar esta semana. Quero ver ação, não desculpas...!!