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Quando um projecto desta dimensão entra em fase de estudo de impacto ambiental, o comprador atento já devia ter agido.
O que está a acontecer em Marvila e Beato
Em Maio, foi tornado público o masterplan de Marvila — 28 hectares entre Marvila e Beato, divididos em quatro zonas com identidade própria: Açúcar, POLU, Beato e Madre Deus. Perto de 1.400 fogos, um parque central como coluna vertebral do projecto, percursos pedonais e cicláveis, hortas urbanas, gestão de águas pluviais integrada, frente ribeirinha e ligação directa à futura estação de Marvila.
A equipa não é de escala local. A arquitectura urbana ficou a cargo da OODA e do MVRDV — o atelier holandês que assinou intervenções em Roterdão, Seul e Nova Iorque. O paisagismo com a LOLA Landscape Architects, a engenharia estrutural com a Thornton Tomasetti. Quando um masterplan em Lisboa atrai este calibre de ateliers internacionais, não estamos a falar de especulação. Estamos a falar de um plano de cidade.
O padrão que já vi antes
Em 25 anos de imobiliário em Lisboa, já observei este ciclo repetir-se várias vezes.
Há quinze anos, disseram-me que o Cais do Sodré estava demasiado degradado para valorizar. Disseram o mesmo do Príncipe Real, de Santos, da Mouraria. Mais tarde, Campo de Ourique, quando os preços em Belém começaram a subir. E há três anos, Alcântara — quando os promotores chegaram antes do mercado e hoje já colhem o que plantaram.
Marvila e Beato seguem o mesmo padrão: frente ribeirinha, estrutura histórica industrial, tecido de bairro autêntico, boa exposição solar, e agora um masterplan formal de 28 hectares a definir o que vem a seguir. Desta vez, a diferença é que o sinal está em papel oficial e não deixa margem para interpretação.
O que os números indicam
Os preços médios em Lisboa atingiram um novo máximo histórico em Janeiro de 2026 — 3.215€/m² na cidade, com crescimento de 13,1% face ao ano anterior. Cascais e Estoril chegam a 5.591€/m². Na Avenida da Liberdade, os novos projectos tocam os 12.000€/m².
Marvila e Beato estão hoje bem abaixo destes valores. Não por falta de localização ou de qualidade de vida — mas porque o mercado ainda não chegou. Quando as quatro zonas do masterplan estiverem habitadas, a estação de Marvila aberta e o parque central construído, quem comprar nessa altura vai pagar um preço que o mercado já terá descoberto por inteiro.
O que isto muda para quem trabalha neste segmento
Projectos desta dimensão não transformam apenas um bairro. Redefinem a percepção de uma zona inteira por décadas. O Prata Riverside Village já fez isso numa fatia de Marvila. O masterplan agora aprovado é quatro vezes maior, com um nível de planeamento urbano que Lisboa raramente viu a esta escala.
Para quem está a trabalhar o segmento premium na capital: a conversa com o cliente deixou de ser "Lisboa é uma boa aposta?" Essa já foi feita. A conversa de hoje é "dentro de Lisboa, onde é que o investimento ainda tem margem real?"
Os 28 hectares de Marvila e Beato são uma resposta concreta. E enquanto essa resposta ainda não está reflectida nos preços, existe uma janela.
Trinta e cinco anos neste mercado ensinaram-me que essas janelas fecham sempre mais depressa do que a maioria imagina.