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Deixa-me mostrar-te dois números que, juntos, contam a história real da oferta em Lisboa. Em 2025, a Grande Lisboa licenciou 6.368 fogos em construções novas, mais 26% do que em 2024. Parecia o início da solução para a escassez de casas. Depois chegou o primeiro trimestre de 2026 e os licenciamentos de edifícios na região caíram 22,3% em termos homólogos. O INE não escondeu o número, a AICCOPN também não. A questão é: sabes explicar isto ao teu cliente sem soar contraditório?
O Boom Que Durou Um Ano
Portugal licenciou 41.592 fogos em construções novas em 2025, mais 20,1% face aos 34.637 de 2024. Na Grande Lisboa, foram 6.368 fogos, mais 26% face aos 4.294 do ano anterior. Da distribuição por tipologia, 14% eram T0 ou T1, 36% T2, 33% T3 e 17% T4 ou superior. Repara no que isto diz sobre quem os promotores acham que vai comprar: mais de metade dos novos fogos são T2 ou T3, não estúdios para quem só quer alugar por curta duração.
Ao mesmo tempo, a avaliação bancária da habitação na Grande Lisboa subiu 22% em termos homólogos até dezembro de 2025, acima da média nacional. Construía-se mais, e mesmo assim os preços de avaliação continuavam a acelerar. Isto já devia ter-te avisado de que a escassez não ia desaparecer só porque havia mais gruas na cidade.
Depois o Trimestre Que Trava Tudo
No primeiro trimestre de 2026, os edifícios licenciados na Grande Lisboa caíram 22,3% face ao mesmo período do ano anterior. A nível nacional, a queda foi de 10,9%, com a construção nova a recuar 9,9% e a reabilitação 13,2%. Só o Algarve, com -19,1%, teve uma quebra parecida. Madeira e Alentejo, pelo contrário, cresceram.
Achas que isto é só um trimestre mau? Pode ser. Mas se for o início de uma tendência, o que estás a vender hoje como "vai haver mais oferta em breve" pode estar errado dentro de 18 meses, que é o tempo médio entre licenciamento e conclusão de obra.
Três Coisas Para Levares Para o Terreno
Quando um comprador perguntar "porque não esperam construir mais e os preços baixarem", tens agora os números para responder: a oferta cresceu 26% em 2025, mas já travou 22,3% no trimestre seguinte.
Explica a diferença entre licenciamento e conclusão. Um fogo licenciado hoje só chega ao mercado, em média, 18 a 24 meses depois. O que trava agora, sente-se em 2027, não em 2026.
Usa a tipologia a teu favor. Se 36% dos novos fogos na Grande Lisboa são T2, e o teu cliente procura T3 ou superior para a família, mostra-lhe que a oferta nova não está a resolver o segmento dele.
A Regra de Ouro Não Mudou
Ensino aos agentes que formo: dados sem contexto assustam clientes, dados com contexto vendem confiança. Um número isolado, "os licenciamentos caíram 22%", soa a alarme. Os dois números juntos, o boom de 2025 seguido do travão de 2026, contam a história completa: a oferta está a ficar, outra vez, atrás da procura.
E já que falamos de números que contam histórias: os rankings RealTrends 2026 saíram este verão, com quase 2.800 agentes e equipas da eXp reconhecidos, mais de 1.300 em primeiro lugar nas suas cidades. Não é coincidência. É disciplina de dados, aplicada todos os dias, não só quando calha um cliente difícil.
Lisboa não precisa de mais promessas de oferta. Precisa de agentes que saibam ler os números antes do cliente perguntar.
Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau: achas que os 22,3% travam os preços em 2027, ou só atrasam a subida?