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O INE publicou no terceiro trimestre de 2025 um número que qualquer profissional sério deste mercado devia ter memorizado: os compradores estrangeiros pagaram, em média, 61,7% mais do que os compradores nacionais na Área Metropolitana de Lisboa.
Em 2025, cidadãos internacionais investiram €3.905 milhões em imobiliário em Portugal — novo máximo histórico, crescimento de 10% face ao ano anterior. Na primeira metade do ano, os norte-americanos lideraram as aquisições em Lisboa com mais de €130 milhões. Os brasileiros consolidaram a segunda posição, concentrados nos bairros de Príncipe Real, Chiado, Avenidas Novas, Estrela e Santo António. Britânicos, franceses e chineses completaram o ranking.
Não estamos a falar de compradores casuais. Estamos a falar de capital com critério, com horizonte de médio-longo prazo, e com uma análise de alternativas globais já feita antes de chegarem a Lisboa.
Quando um americano paga €12.000 por metro quadrado na Avenida da Liberdade, ou quando um brasileiro fecha um apartamento no Príncipe Real a um preço que ultrapassa o que um comprador português aceitaria pagar, a diferença não é ingenuidade. É uma percepção de valor construída sobre parâmetros completamente diferentes.
Este comprador está a calcular o diferencial face a Knightsbridge, a Manhattan ou a Ipanema no mesmo segmento. Está a comprar num mercado que valorizou 4,4% em 2025 e que a projecção coloca entre 4% e 5,9% para 2026 — quando a média global não passa de 1,3%. Está a colocar capital num activo estável, num país com três décadas de segurança jurídica documentada.
Quem faz esta conta não vê 61,7% de diferença. Vê uma escolha racional.
A maioria dos agentes aborda o comprador estrangeiro com as mesmas ferramentas que usa com o comprador nacional: comparações por metro quadrado, argumentos sobre acabamentos, benchmarks com imóveis na mesma rua.
Essa abordagem deixa dinheiro em cima da mesa.
O comprador internacional não está a comprar um apartamento de 180 metros quadrados no Chiado. Está a decidir onde vai proteger capital, onde vai instalar a família, ou onde vai ter um ponto de saída se o contexto geopolítico mudar. A conversa tem de começar nesse ponto — no porquê da escolha de Lisboa — e não nos €8.000 por metro quadrado do Chiado.
Aprendi isto cedo, com os primeiros clientes britânicos que chegaram a Lisboa nos anos 90. Os agentes que fechavam os melhores negócios não eram os que sabiam mais sobre o imóvel. Eram os que percebiam o que o cliente estava realmente a comprar. Os que ficaram presos na conversa de preço por metro quadrado ficaram também presos em transacções medíocres.
Príncipe Real, Chiado, Lapa, Avenida da Liberdade — estes nomes têm peso para o comprador internacional. Um empresário brasileiro já sabe o que significa Príncipe Real. Um americano que pesquisou Lisboa reconhece a Avenida da Liberdade. Para este comprador, o endereço não é um detalhe — é frequentemente o primeiro argumento da decisão.
Com €7.445 por metro quadrado no Príncipe Real, entre €8.000 e €11.000 no segmento premium do Chiado e até €12.000 na Avenida da Liberdade, o agente que não consegue explicar porque é que estes endereços valem o que valem para quem vem de fora está a trabalhar com metade da informação de que precisa.
Conhecer o teu comprador vale mais do que conhecer o mercado. O mercado aprende-se com dados. O comprador, apenas com tempo.