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Em 2021, a penthouse do Castilho 203 — o edifício onde Cristiano Ronaldo comprou — foi transaccionada a 13.400 euros por metro quadrado. Era o novo tecto do mercado premium em Lisboa. Durou cinco anos.
Em março de 2026, foi lançado comercialmente o Karl Lagerfeld Residences Lisboa, na Rua Braamcamp, entre a Rua Castilho e a Avenida da Liberdade. Dez apartamentos, áreas mínimas de 240 metros quadrados. Preço de entrada: 25.000 euros por metro quadrado.
Não é erro de escrita. É cinco vezes o preço médio de Lisboa — e quase o dobro do que até agora era considerado o patamar máximo do segmento prime. A construção arranca no segundo semestre deste ano. Conclusão prevista: 2028.
A média de Lisboa ronda os 5.000 euros por metro quadrado. Na Avenida da Liberdade, os preços já ultrapassam os 12.000. Em Manhattan, o segmento equivalente está nos 13.200. No ultra-luxo de Madrid, entre 18.000 e 28.000.
O Karl Lagerfeld Residences coloca Lisboa neste mapa — não como alternativa acessível a Paris ou Londres, mas como destino de pleno direito para compradores que já compararam Lisboa com Dubai e Marbella antes de chegarem cá. Para esse perfil de comprador, 25.000 euros por metro quadrado na Rua Braamcamp, a dois passos da Avenida da Liberdade, ainda parece uma decisão racional.
Quem acha que este preço é absurdo ainda está a pensar no mercado antigo. O comprador deste produto não está a fazer as mesmas contas que um comprador típico de Lisboa.
Residências de marca não vendem metros quadrados. Vendem um perfil de comprador e uma expectativa de produto que o mercado genérico não consegue replicar.
Um apartamento Karl Lagerfeld em Lisboa não compete com um apartamento no Príncipe Real a 7.000 euros por metro quadrado. Compete com os Karl Lagerfeld de Marbella, Dubai e Malásia. O comprador já conhece a marca, já decidiu confiar no produto, e está a escolher a cidade — não a avaliar se quer ou não estar em Lisboa.
Trinta e cinco anos neste mercado ensinam o seguinte: quando uma cidade começa a atrair este tipo de produto, os benchmarks sobem para toda a gente. O que era caro deixa de parecer caro. O que era premium torna-se a nova referência intermédia. É o efeito âncora. E está em movimento.
Para os agentes que trabalham o segmento prime, este lançamento tem uma consequência prática: o comprador internacional de alto valor líquido que não via Lisboa no mesmo mapa que outras capitais europeias começa a revê-lo. O capital que antes parava em Madrid ou em Londres agora considera Lisboa uma alternativa séria — não apenas pela qualidade de vida, mas pelos números.
Para proprietários em zonas como a Avenida da Liberdade, o Chiado e a Lapa, a pressão em alta vai continuar. Não porque os seus imóveis se tornaram subitamente outro produto — mas porque o patamar de referência subiu, e quando o patamar sobe, arrasta tudo consigo.
A diferença entre um mercado que amadurece e um mercado que está a bolhar é esta: num mercado que amadurece, os benchmarks sobem porque existe procura real a justificar cada novo nível. Lisboa cruzou essa linha há uns anos. Os 25.000 euros por metro quadrado são apenas a confirmação mais visível.
O tecto sobe sempre quando ninguém está à espera. Quem percebe isso antes dos outros raramente precisa de esperar para agir.