20 Mil Alojamentos Locais Caíram Para 11.700 em Lisboa. Os Preços Subiram na Mesma. Sabes Explicar Isto ao Teu Cliente?

Quantas vezes já ouviste um cliente dizer "os preços em Lisboa só estão altos por causa do Airbnb"? Esta semana esse argumento morreu. A câmara fez uma limpeza aos registos fantasma de Alojamento Local e a cidade caiu de perto de 20 mil unidades registadas para 11.700. Uma queda de 8.300, mais de 40% do total. E o preço médio em Lisboa? Fechou agosto nos 6.370€/m², mais 7,9% do que há um ano. Cortaram o alojamento local quase a meio e a habitação não ficou nem um cêntimo mais barata.

A limpeza de registos não é a mesma coisa que remover oferta turística

Grande parte destes 8.300 já não estava a funcionar, eram registos parados, licenças de imóveis que há muito tinham saído do circuito de arrendamento de curta duração. A câmara não expulsou 8.300 turistas de Lisboa da noite para o dia, corrigiu um número que já estava inflacionado no papel. Ainda assim, junta isto às zonas de contenção absoluta e relativa que travam novos registos em várias freguesias centrais, e tens a experiência mais próxima de um teste real que este mercado já teve: reduz-se a oferta de Alojamento Local, o que acontece à habitação permanente?

A resposta que um professor do ISEG já deu e que devias ter pronta

Segundo um economista do ISEG citado nesta notícia, as zonas de contenção podem ter travado a subida de preços, não invertido a tendência. Ou seja, onde há restrição mais forte, os preços sobem mais devagar. Onde não há, sobem ao ritmo normal. Nenhuma das duas desce. Já a Associação do Alojamento Local em Portugal aponta para a explicação que uso há anos nas minhas formações: a falta estrutural de casas novas, não o turismo, é o motor dos preços em Lisboa.

Regra de Ouro: nunca deixes um cliente culpar o Airbnb pelo preço da casa que quer comprar. Se o argumento fosse verdadeiro, cortar 8.300 unidades tinha de mexer no preço. Não mexeu. Treinei mais de 7.200 agentes e o erro mais caro que vejo repetir-se é vender com a explicação errada. Um cliente que compra a pensar que os preços vão cair quando o Airbnb "for todo fechado" está a apostar contra os dados que tu tens à frente agora.

Três coisas para levares para a próxima reunião

1. Guarda os dois números: de quase 20 mil para 11.700 Alojamentos Locais, e mesmo assim mais 7,9% no preço médio em doze meses

2. Se o imóvel que mostras está numa zona de contenção absoluta, diz isso ao investidor antes de ele perguntar. Muda o plano de rentabilização, não o valor do imóvel

3. Troca "é por causa do turismo" por "é por causa da oferta nova que não chega". É a frase que resiste a qualquer pergunta a seguir

Lisboa fechou a torneira do Alojamento Local e a casa continuou a ficar mais cara. Quem ainda vende com a desculpa do Airbnb está a vender sem ter lido a notícia desta semana.

Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, e diz-me: já tinhas um cliente que culpava o Airbnb pelos preços em Lisboa?!