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Saí esta semana de uma conversa com investidores em Lisboa com um número que ainda não larguei: 12.000 euros por metro quadrado nos novos empreendimentos da Avenida da Liberdade. Não é o topo absoluto do mercado, mas é o novo chão do luxo emergente. E não está sozinho. Portugal registou, no início de 2026, a maior subida de preços reais de habitação do mundo, 15,2% em termos homólogos. Não é retórica de agente, é dado publicado.
Os números que tens de saber de cor esta semana
As zonas prime de Lisboa têm previsão de crescer 4,5% em 2026, o que as coloca à frente de Genebra, Mónaco e Paris nalgumas comparações internacionais recentes. Na cidade, o rácio entre preço de venda e preço pedido anda entre 97% e 101%, e entre 15% e 25% dos imóveis em zonas centrais vendem ao preço pedido ou acima dele. Os novos apartamentos representam só 10% a 15% de toda a oferta residencial da cidade. Junta os três números e percebes porque negociar um desconto de 10% em Chiado ou Príncipe Real já não é realista para o teu cliente.
O capital institucional já escolheu Lisboa
Entraram 915 milhões de euros em investimento imobiliário em Portugal só no primeiro trimestre de 2026, mais 34% do que no mesmo período de 2025. Isto não é dinheiro de retalho a especular, é capital institucional com due diligence feita. Quando um fundo aposta 915 milhões numa cidade, não está a apostar contra ela nos próximos dois trimestres.
A fiscalidade mudou e o teu discurso tem de mudar com ela
Os escalões do IMT subiram 2% este ano, mas o que importa mesmo para o comprador não residente, sobretudo o brasileiro, é a taxa fixa de 7,5% de IMT aplicada à maioria das compras residenciais. É um número que se explica numa chamada de cinco minutos, sem letra pequena. Do lado do arrendamento, quem tem inquilinos passa a deduzir até 900 euros em IRS este ano, e 1.000 em 2027. Usa isto com clientes que têm carteira de arrendamento e ainda não sabem.
Regra de Ouro: com 15% a 25% dos imóveis centrais a vender ao preço pedido ou acima, é tentador achar que qualquer preço serve. Não serve. Um imóvel bem avaliado continua a vender-se nas primeiras três semanas. Acima disso, estás só a ensinar o mercado a descontar-te. Treinei mais de 7.200 agentes e a lição não muda: quem decora os números, negoceia; quem os adivinha, implora.
Lisboa não chegou aos 12.000 euros por metro quadrado por acaso. Chegou porque o capital institucional fez as contas antes de ti.
Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, e diz-me: já tinhas os três números da Avenida da Liberdade prontos para a próxima reunião?!