71.990 Habitações Fora do Mercado Habitacional Permanente em Lisboa. O Que Este Número Nos Diz Sobre a Oferta.

A associação Vizinhos em Lisboa pediu recentemente um inventário completo e georreferenciado dos imóveis devolutos da Câmara Municipal.

No mesmo contexto, destacou um número que merece atenção: cerca de 71.990 habitações estarão fora do mercado habitacional permanente em Lisboa.

Mas é importante perceber de onde vem este número.

Segundo a associação, os Censos de 2021 identificaram 47.478 habitações vagas na cidade. A esse número foram somados 24.512 registos de Alojamento Local, chegando a uma estimativa de cerca de 71.990 habitações, equivalente a 22,5% do parque habitacional de Lisboa.

Isto não significa que existam 71.990 habitações simplesmente “fechadas” ou que todas pudessem entrar amanhã no mercado de venda ou arrendamento.

Mas mostra uma realidade importante: o número total de habitações existentes numa cidade não corresponde à oferta efetivamente disponível para habitação permanente.

E o que é que isto significa para o mercado?

Quando analisamos preços em Lisboa, não basta olhar para quantas habitações existem. É preciso perceber quantas estão realmente disponíveis, em que zonas, em que estado e para que utilização.

E essa diferença torna-se ainda mais relevante no segmento premium.

Um comprador que procura um determinado tipo de imóvel no Chiado, Príncipe Real, Estrela ou Avenida da Liberdade não está a escolher entre todo o parque habitacional de Lisboa.

Está a escolher dentro de um universo muito menor de propriedades que cumprem simultaneamente critérios de localização, área, qualidade, estado, vistas, estacionamento, arquitetura ou exclusividade.

É por isso que escassez e preço precisam de ser analisados ao nível do segmento, e não apenas através dos números gerais da cidade.

Os 71.990 habitações não provam que os preços do luxo vão continuar a subir.

Mas ajudam a ilustrar uma característica estrutural de Lisboa: a oferta habitacional efetivamente disponível é mais limitada do que o número total de imóveis existentes pode fazer parecer.

Para quem trabalha no imobiliário, há uma lição importante aqui.

Em vez de dizer simplesmente ao cliente que “Lisboa está cara”, explica-lhe a oferta.

Quantos imóveis comparáveis existem realmente?

Quantos estão à venda?

Há quanto tempo?

A que preço fecharam as últimas transações?

E quantos cumprem verdadeiramente os critérios daquele comprador?

É essa análise que transforma um número de mercado em informação útil para uma decisão.

Depois de 37 anos no imobiliário e de ter formado mais de 7.200 profissionais, continuo a acreditar no mesmo princípio:

Um bom consultor não usa números para pressionar o cliente. Usa-os para lhe dar contexto.

E num mercado como Lisboa, compreender a diferença entre stock existente e oferta realmente disponível é essencial.