136 Apartamentos. 125 Milhões de Euros. E Nem É na Avenida da Liberdade.

Um grupo hoteleiro decidiu que sabe vender luxo melhor do que a maioria dos promotores imobiliários. E os números dão-lhe razão.

A Azipalace, dona do grupo hoteleiro SANA, avançou com um quarteirão inteiro na Avenida Fontes Pereira de Melo, mesmo ao lado do Marquês de Pombal e do Palácio Sottomayor. Potencial de venda bruto? 125 milhões de euros. Repete comigo... 125 milhões...!! E isto não é na Avenida da Liberdade, nem no Chiado. É nas Avenidas Novas, uma zona que muitos consultores ainda tratam como "residencial de classe média alta", não como luxo puro.

Eu ando neste mercado há 27 anos e ouço sempre a mesma frase: "essa zona não é premium" (e depois ficam surpreendidos quando perdem a angariação, risos…). Pois bem. 125 milhões de euros dizem o contrário.

Os números que precisas de decorar

1. 136 apartamentos, entre T1 e T4: 56 T1, 51 T2, 23 T3 e 6 T4.

2. Cinco blocos no total, três edifícios reabilitados e dois novos, assinados pelo arquitecto Frederico Valsassina.

3. Quase 20 mil m² de área total, com spa e zonas de condomínio privado, 540m² só para isso.

4. O preço médio de venda de apartamento novo nas Avenidas Novas em 2025 já ia nos 8.566€/m². Este projecto vai puxar essa média para cima, não para baixo.

5. Lojas no rés-do-chão a rendas entre 30€ e 40€/m² por mês. Isso são até 994 mil euros de renda anual só no comércio.

Regra de Ouro: quando um grupo hoteleiro entra no residencial de luxo, não é diversificação, é confirmação de que o mercado está maduro a sério.

Porque é que isto muda o teu discurso de vendas

Quantas vezes já disseste a um cliente que "as Avenidas Novas são uma boa opção, mais em conta do que a Liberdade"?! Quantas vezes o cliente ficou a pensar que estava a fazer um bom negócio por estar "fora do centro do luxo"?! Pois é altura de parar com isso. Quando um grupo com o peso do SANA aposta 125 milhões numa única zona, essa zona deixou de ser alternativa barata. Passou a ser destino.

Repara na lógica do projecto: reabilitação de edifícios com história, mais dois blocos novos, tudo costurado por um único arquitecto de nome. Isto não é só construir apartamentos, é construir uma narrativa que se vende a 8.566€/m² para cima.

O que fazer com isto ainda esta semana

Formei mais de 7.200 agentes e o padrão é sempre igual: quem actualiza o discurso primeiro, fecha primeiro.

1. Vai às Avenidas Novas esta semana e faz um levantamento da região a sério, rua a rua.

2. Actualiza o teu benchmarking com o valor de 8.566€/m² como referência mínima, não como topo.

3. Identifica na tua esfera de influência quem tem imóvel antigo para reabilitar naquela zona. O padrão de investimento institucional está a apontar para ali agora.

As Avenidas Novas acabaram de subir de categoria. A pergunta é sempre a mesma: vais ser tu a vender o próximo projecto desta escala, ou vais só ler sobre ele daqui a um ano?

Manda-me no Instagram, @nuno.venceslau, o nome da zona "secundária" da tua cidade que achas que vai ser a próxima a subir de categoria. Quero debater isto contigo.