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A partir de 1 de Setembro, comprar casa em Lisboa sem ser residente fiscal em Portugal vai custar mais 7,5% de IMT, de forma fixa, sem escalões e sem as reduções habituais. Já tive três clientes esta semana a perguntar-me se isto vai travar o mercado de luxo. A resposta curta é não. A resposta longa é mais interessante.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de Maio, fixa uma taxa única de IMT de 7,5% para quem compra habitação em Portugal sem ser residente fiscal — independentemente do valor do imóvel. Até agora, a taxa era progressiva, entre 0% e 7,5% conforme o preço. Na prática, quem comprava um apartamento de 2 milhões de euros já pagava a taxa máxima de qualquer forma. Quem comprava algo entre 500 mil e 1 milhão de euros é que vai sentir a diferença a partir de Setembro.
Há duas saídas previstas na lei: tornar-se residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, ou colocar o imóvel em arrendamento habitacional a renda moderada — até 2.300 euros por mês — durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Em qualquer dos casos, pode pedir-se à Autoridade Tributária a devolução da diferença entre os 7,5% pagos e a taxa progressiva normal.
No segmento entre 300 mil e 800 mil euros, esta taxa pesa. É ali que vivem os compradores que hesitam, que comparam Lisboa com Málaga ou com a Grécia, e para quem dois ou três por cento adicionais de custo de aquisição contam na decisão final.
No segmento de luxo, o efeito é outro. Quem está a comprar um apartamento de 3, 5 ou 10 milhões de euros em Lisboa já estava, na prática, a pagar perto do tecto da tabela progressiva. A diferença real para este comprador não são os 7,5% — é decidir se vale a pena ficar dois anos como residente fiscal só para recuperar a diferença, ou se prefere simplesmente pagar e seguir.
Conheço bem este perfil de cliente. Não é alguém sensível a dois pontos percentuais de imposto sobre um activo que está a valorizar entre 4% e 5,9% por ano. É alguém sensível a três coisas: localização, exclusividade e segurança jurídica. Esta lei não toca em nenhuma das três.
O que esta lei vai fazer é separar o investidor oportunista do comprador genuíno. Quem estava a comprar em Lisboa só para revender depressa, sem nunca pisar o imóvel, vai sentir o custo. Quem está a comprar para viver, para a família, ou para um activo de longo prazo, vai assinar o contrato de promessa na mesma e esquecer que a taxa existe seis meses depois.
Já vi isto antes — em 2014, em 2018, sempre que se anunciava uma alteração fiscal que ia "travar o mercado". Nunca travou. Reorganizou. E desta vez não vai ser diferente.
A partir de Setembro, Lisboa vai continuar a vender as mesmas casas, aos mesmos compradores. Só que com um filtro mais apertado à entrada.