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Passaram quatro meses desde que o Decreto-Lei 97/2026 entrou em vigor e eu continuo a ouvir agentes de luxo em Lisboa a citar apenas a parte da mais-valia. Perderam o resto. E o resto é onde está o dinheiro a sério.
A Reforma Fiscal Mais Ampla em Mais de Dez Anos
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, corta o IVA da construção de 23% para 6%. Não é um incentivo pontual, é estrutural, e vigora até 31 de dezembro de 2029. Pensa nisto: um promotor a erguer um edifício de dez unidades em Alcântara ou Arroios vê o custo fiscal da obra cair quase quatro vezes. Achas que esse promotor vai simplesmente engordar a margem, ou vai usar essa folga para acelerar o próximo lançamento?
Os rendimentos prediais dos senhorios passam a ser tributados a 10% de IRS, uma taxa fixa, longe dos escalões que muitos clientes teus ainda têm na cabeça de 2023.
Dois Regimes Novos Que Ainda Não Estão no Teu Discurso
O decreto cria dois instrumentos que eu ainda não ouvi nenhum colega explicar corretamente a um cliente:
Contratos de Investimento para Arrendamento, o CIA, pensado para quem investe diretamente na oferta de arrendamento
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, o RSAA, para quem quer entrar no arrendamento a preços controlados com contrapartidas fiscais
Um cliente que compra para arrendar já não está apenas a apostar na valorização do imóvel. Está a apostar num pacote fiscal com prazo definido, até 2029. Isso muda a conversa de "quanto vale esta casa daqui a cinco anos" para "quanto rende esta casa já no próximo IRS".
Regra de Ouro: Quem Não Sabe o Nome dos Regimes, Não Fecha o Negócio
Eu formei mais de 7.200 agentes e a lição repete-se sempre. Um cliente com capital para investir em arrendamento não quer ouvir "há vantagens fiscais". Quer ouvir CIA, quer ouvir RSAA, quer ouvir 10% de IRS, quer ouvir 2029 como prazo. Se tu hesitas nesses quatro números, ele sente, e vai procurar quem não hesita.
O Que Fazes Esta Semana
Lê o Decreto-Lei 97/2026 na íntegra, não o resumo de dois parágrafos que alguém partilhou no grupo de WhatsApp
Identifica três clientes atuais com perfil de investidor de arrendamento e prepara a simulação com a taxa de 10%
Pergunta ao próximo promotor com quem falares se já está a repassar a poupança do IVA no preço de lançamento, ou se está a guardá-la
O corte de 23% para 6% já está em vigor há quatro meses. A pergunta não é se este decreto vai mudar o mercado. É se vais ser tu a explicá-lo ao cliente, ou se vais deixar essa reunião para quem já leu o texto legal.
Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau: já simulaste algum negócio com o CIA ou o RSAA? Quero ler os teus casos esta semana!!!