465 Apartamentos, 60% Já Vendidos, e a Obra Nem Está Pronta.

Deixa-me dar-te um número que devia estar a incomodar-te esta semana. Um empreendimento em Campo Grande, com 465 apartamentos, já vendeu 60% das frações no primeiro ano de comercialização. Sessenta por cento. Sem obra concluída, sem chaves entregues, só com plantas, maquetes e confiança.

Achas que isto é normal?! Não é. E se ainda vendes imóveis como se o comprador precisasse de "ver para crer", estás a perder para quem já percebeu como o jogo mudou.

Os números que contam a história toda

Vamos direitos aos factos, porque é assim que eu trabalho há 27 anos:

1. 465 frações, tipologias entre T0 e T4, preços de entrada nos 437.000€.

2. Área total de 63.500 m², dos quais 50.000 m² são habitacionais. O resto é comércio de proximidade, 22 lojas no piso térreo.

3. Localização entre o Jardim do Campo Grande e o Parque da Quinta das Conchas e dos Lilases, a metros de duas estações de metro.

4. Terceira fase de comercialização já a decorrer, depois de a segunda fase ter tido, e cito, "forte procura".

Repara bem no padrão: três fases, cada uma mais rápida do que a anterior. Isto não é sorte. Isto é um promotor que fez o trabalho de casa antes de lançar a primeira pedra (e não, um render bonito no site não conta como trabalho de casa, risos…).

Regra de Ouro

Quando um empreendimento vende 6 em cada 10 frações antes de estar pronto, o mercado não está "incerto". O mercado está a dizer-te, em voz alta, onde é que a procura vai estar nos próximos três anos.

Porque é que isto devia mudar a tua semana

Pergunta-te três coisas, sem te enganares a ti próprio:

1. Sabes, hoje, quais são os três empreendimentos em pré-comercialização na tua zona de atuação, e a que ritmo estão a vender?

2. Já ligaste a algum promotor este trimestre para perceber o perfil de quem está a comprar em planta?

3. Estás a angariar para venda em planta, ou só apareces quando a fita já está cortada?

Se a resposta a qualquer uma destas for "não sei", tens trabalho de casa a fazer antes do fim do mês.

A lição que ninguém te ensinou na formação inicial

Eu já vi dezenas de promotores em Lisboa a lançar projetos. Os que vendem 60% antes da obra acabar não têm sorte, têm posicionamento. Escolhem a zona certa, perto de parque, perto de metro, perto de acessos, acertam no preço de entrada, e comunicam a fase certa ao público certo. É prospeção aplicada à promoção imobiliária. É exatamente a mesma disciplina que devias aplicar à tua carteira de angariações.

Esta semana, quero que faças um levantamento da região à tua volta. Identifica os empreendimentos em comercialização, liga para os promotores, pergunta ritmos de venda. Se não sabes por onde começar, manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau. Porque quem não sabe o que se está a vender ao lado, não sabe vender o que tem em mãos.

Vamos a isto?!