3.294 Casas Novas. É o Melhor Primeiro Semestre de Sempre na Grande Lisboa. As Usadas Caem 9,1%.

Três números para começares a semana. Menos 5,4%. Mais 6,6%. Menos 9,1%. Se achas que isto é o mesmo mercado a mexer-se na mesma direção, tens de olhar outra vez.

O que os números da Savills realmente dizem

As transações totais de habitação em Portugal recuaram 5,4% no primeiro semestre de 2026. Na Grande Lisboa, a queda foi ainda maior: 22.663 casas vendidas, menos 7,1% do que no ano anterior. Lido assim, parece um mercado a travar.

Não é. O volume total ficou 7,5% acima da média dos primeiros semestres dos últimos três anos. E dentro desse número há uma divisão que a maioria dos agentes ainda não está a explicar aos clientes: as casas usadas caíram 9,1% na Grande Lisboa, enquanto a habitação nova cresceu 6,6%, atingindo 3.294 unidades. O melhor valor de sempre para um primeiro semestre nesta série de dados.

A Savills chama a isto normalização depois de um 2025 excecional. Eu chamo a isto uma mudança de perfil de comprador que vai definir a tua carteira nos próximos dois anos.

Porque é que o comprador está a fugir do usado

Regra de Ouro que repito nas formações há 27 anos: quando dois produtos concorrem pelo mesmo dinheiro e um deles ganha terreno de forma consistente, não é acaso, é preferência estrutural.

Porque é que a casa nova ganha? Três razões que vejo todas as semanas em mesa de negociação. Primeiro, eficiência energética, um usado dos anos 80 ou 90 exige obra que o comprador de hoje já não quer assumir. Segundo, garantias e acabamentos, num mercado onde o crédito ainda pesa, o comprador prefere previsibilidade a surpresas na primeira inspeção. Terceiro, e este é o que ninguém te diz, o vendedor de usado continua a ancorar o preço em 2022 e o comprador já não aceita.

Se ainda tens carteira sobretudo em usado, pergunta-te: quantos dos teus imóveis em carteira precisam de argumento extra só para competir com uma promoção nova ao lado?

O que isto muda no teu discurso amanhã

Três ajustes que faço já esta semana com os meus agentes.

1. Deixa de vender "localização" como argumento isolado para usado. Localização já não compensa cozinha e casas de banho a precisar de obra total.

2. Se tens acesso a stock de habitação nova, prioriza-o nas visitas de cliente indeciso. Os números mostram onde está a procura real, não onde está o teu inventário mais antigo.

3. Para o vendedor de usado teimoso no preço, usa este dado como argumento, não como ameaça. Mostra-lhe a queda de 9,1% e pergunta-lhe se quer continuar a competir sozinho contra 3.294 casas novas.

O mercado não está a esfriar. Está a escolher. A pergunta é simples. Estás do lado que ele está a escolher, ou do lado que ele está a deixar para trás?