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Hoje, dia 1 de setembro, entrou em vigor uma das mudanças fiscais mais silenciosas do ano no imobiliário português. Chama-se Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, nasceu do Decreto-Lei 97/2026, e ninguém na tua carteira de clientes de luxo te vai perguntar por ela esta semana. Devias ser tu a levar o assunto para a mesa primeiro.
A Conta Que Entra em Vigor Hoje
O mecanismo é simples de explicar e difícil de ignorar. Um proprietário que aceite arrendar a um valor igual ou inferior a 80% da renda mediana por m² do seu concelho, segundo os dados mais recentes do INE, fica com isenção total de IRS e IRC sobre esse rendimento. Nada de escalões, nada de englobamento.
Em Lisboa, o INE fixou a mediana das rendas de novos contratos no primeiro trimestre em 17,42€/m². Faz a conta comigo: 80% disso são 13,94€/m². Num T2 de 80 m², isso é um teto de 1.115€ por mês, contra os 1.394€ que o mesmo T2 vale hoje a preço de mercado. São 279€ de diferença todos os meses, para o inquilino.
E para o senhorio? A uma taxa autónoma de 28% sobre rendimentos prediais, isentar aqueles 1.115€ mensais poupa cerca de 3.746€ de IRS por ano. Só nesse T2. Contrato mínimo de 3 anos para habitação permanente, 3 meses para temporária. Achas que isto não te vai bater à porta?!
Porque É Que Isto Te Interessa, Mesmo Se Vendes Meio Milhão Para Cima
Sei o que estás a pensar: os teus clientes arrendam a 15 mil, 20 mil, 30 mil euros por mês, muito longe dos 13,94€/m² do RSAA. Certo. Mas o mesmo pacote fiscal criou os Contratos de Investimento para Arrendamento, com benefícios em IMT, IMI, AIMI e IVA durante até 25 anos, e reduziu para 6% o IVA na construção. É exactamente o tipo de incentivo que atrai capital institucional para desenvolvimentos de grande escala, os mesmos que temos visto a nascer em Arroios, em Alcântara, no eixo Marvila.
Esse capital não fica todo no arrendamento acessível. Uma parte financia torres e reabilitações que, dois ou três anos depois, alimentam exactamente o segmento onde trabalhas.
Regra de Ouro: quando o Estado baixa o custo de construir e financiar em qualquer segmento, o efeito sobe sempre até ao luxo, só demora mais tempo a chegar.
O Que Fazes Tu Amanhã de Manhã
Se tens clientes proprietários com um ou dois apartamentos médios parados, faz-lhes a conta do RSAA antes que o contabilista o faça por ti e leve o crédito.
Pergunta a cada promotor com quem trabalhas se já está a estruturar um Contrato de Investimento para Arrendamento. Se a resposta for não, é a tua abertura para entrares numa conversa que ainda ninguém teve com eles.
Guarda o número 13,94€/m². Vai aparecer em conversas de clientes nos próximos meses, e tu queres ser quem já sabia a resposta.
Achas mesmo que uma lei sobre arrendamento acessível não tem nada a ver contigo só porque vendes na Avenida da Liberdade?!
Manda-me mensagem no Instagram, @nuno.venceslau, e diz-me: já tiveste algum cliente a perguntar-te pelo RSAA esta semana?